Die Stadt Bonn steht in Roleber vor einer Vertragsfalle

Die Kaltluft-Leitbahn fehlt bereits im Regionalplan 

Auch wenn Abriss nicht verboten werden kann: Der Stadtrat sollte keine Beschlüsse fassen, die bei der Landwirtschaftskammer (LWK) Roleber zu Abriss und Neubau führen könnten.

Denn dann würde die Stadt in eine Vertragsfalle gelockt: Das schon lange umstrittene Projekt müsste sogar noch um zwei zusätzliche Flächen erweitert werden. Andernfalls müsste die Stadt Bonn die horrenden Kosten der äußeren Kanalerschließung selber zahlen. Das ergibt sich aus dem verbindlichen Vorvertrag zwischen Stadt und Investor.

Nur wenn es im Wesentlichen beim bisherigen Gebäudeumfang (dem der LWK) bleibt, ist keine Kanalerweiterung nötig. "Das örtliche Kanalnetz ist im weiteren Verlauf (gemeint ist der Holzlarer Hauptkanal, Anmerkung unseres Vereins) hydraulisch ausgelastet, Kapazitäten sind kaum noch vorhanden." (S.77, DSK-Studie im Auftrag der Stadt Bonn). Seit der DSK-Studie von 2016 hat sich daran nichts geändert.

Weil der betroffene Holzlarer Abwasserkanal 2 km lang und teils sehr steil ist, könnte eine Kanalerweiterung ca. 30 Millionen Euro kosten. Diese Schätzung haben wir auf der Grundlage von Kosten für Kanalbau vorgenommen, die das Tiefbauamt veröffentlicht hat (s. weiter unten).

Einem Gerücht zufolge würde die Kanalerweiterung erst dann fällig, wenn die beiden weiteren "Teilflächen 2 und 3" bebaut werden, nicht jedoch bei Flächen 1 und LWK.

Richtig ist: Die DSK-Studie, die diese "Teilflächen" definiert und untersucht hat, kam schon vor zehn Jahren zu dem Ergebnis, dass der Kanal an der Holzlarer Hauptstraße bereits damals ausgelastet war und bei jeder zusätzlichen Siedlung erweitert werden müsste. Der Holzlarer Kanal ist auch Stand 2026 ausgelastet, denn er wurde seitdem nicht erweitert, auch nicht bei der kürzlich erfolgten Sanierung.

Politik und Medien schweigen bisher darüber, obwohl die Informationen darüber öffentlich sind. Soll die böse Überraschung erst dann zutage kommen, wenn ein Beschluss über einen Bebauungsplan der Flächen 1 und LWK gefallen ist?
Damit nicht die Stadt die teure Kanalerweiterung zahlen muss, steht zu befürchten, dass dann als „Lösung“ die Flächen 2 und 3 hinzugenommen werden!

Flächen 2 und 3 würden jedoch auch die anstehenden Probleme verdoppeln: PKW-Verkehr durch Beueler Orte, Versiegelung der Kaltluft-Leitbahn. Der Abriss des barrierefreien Gebäudes und des Parks kommen hinzu.

Möglichst viele Wohnungen, egal zu welchen Kosten für Verkehr, Umwelt und Klima, das will die aktuelle Bonner Ratskooperation aus CDU, SPD und FDP. Allerdings hat sie, trotz CDU-Oberbürgermeister Guido Déus, nicht die nötige Ratsmehrheit. Das muss so bleiben!

Die beinah unausweichliche Verdopplung des umstrittenen Sahle-Projekts ist noch nicht alles. Die Vertragsfalle wurde auch noch in jüngerer Zeit auf perfide Weise - nämlich auf Kosten der Kaltluft - formal abgesichert:

Die Kaltluft-Leitbahn fehlt bereits im Regionalplan! 

Die Kaltluft-Leitbahn in Roleber auf Bonner Stadtgebiet (X) ist (Bild links) zu sehen in der Klimawandel-Vorsorgestrategie, aber fehlt (Bild rechts) in den Regionalplanungsunterlagen.

Die Flächen 2 und 3 liegen ebenfalls in der Kaltluft-Leitbahn. Eine Bebauung wäre rechtlich und politisch kaum möglich.

Zugleich sind die Leitbahnen auch unverzichtbare Entstehungsgebiete für Kaltluft.

ABER: Inzwischen verhindert die Kaltluft-Leitbahn formal nicht mehr eine Bebauung: Die Leitbahn wurde nicht in die Regionalplan-Daten aufgenommen, s.Bild!
So können die Flächen 2 und 3 gegebenenfalls von Ackerflächen in Siedlungsbereiche umgewidmet werden. Durch die Weglassung der Kaltluft wird die Vertragsfalle gefestigt.
Perfide, denn in der Realität entsteht und fliesst die kostbare Kaltluft in Roleber weiter, aber nur solange die Flächen NICHT bebaut werden.
Wer Kaltluft-Leitbahnen aus Daten entfernt, wer Vertragsfallen stellt oder ignoriert, und wer wider besseren Wissens Bebauungspläne beschließen will, nämlich CDU/SPD/FDP, verspielt das Vertrauen der WählerInnen.

Auswege aus der Vertragsfalle:

Um der Vertragsfalle zu entgehen, darf kein Bebauungsplan auf Grundlage des schmutzigen Deals mit Sahle Wohnen beschlossen werden.
Auch dass der Deal gegen die Vorgaben des Stadtrats (Investor zahlt äußere Erschliessung) verstösst und darüberhinaus fast zehn Jahre alt ist, spricht dafür, ihn aufzugeben!
Die Opposition im Stadtrat (Grüne, SPD, LINKE, VOLT) hat richtiger Weise in der vorigen Legislaturperiode nicht nur das städtische Vorkaufsrecht gesichert, sondern auch gute städtebaulichen Vorgaben gesetzt. Sahle Wohnen will sie nicht akzeptieren. 

Zum Glück hat die CDU/SPD/FDP-Kooperation im Stadtrat keine Mehrheit! Es muss bei den städtebaulichen Vorgaben vom 19.9.2023 bleiben! 

Im Bonner Generalanzeiger vom 15. April 2026 hat die Opposition im Stadtrat, samt BBB, und in der Beueler Bezirksvertretung ihre Position bekräftigt. Weiter so!

Der falsche Investor

Weil Sahle Wohnen die Vertragsfalle gegen die Vorgaben des Stadtrats mitspielt; weil Sahle Wohnen den Bonner Bedarf nach Klimakühlung ignoriert; und weil Sahle Wohnen bisher kein Interesse an barrierefreien Wohnungen im Bestand hat, ist dies der falsche Investor.

Muss die äußere Kanalerschliessung erweitert werden?

Es wurde schon mehrfach behauptet, dass nach heutigem Wissensstand eine Kanalerweiterung nicht erforderlich sei. Oder dass man erst die geplante Anzahl Wohneinheiten wissen müsste, um die Notwendigkeit der Kanalerweiterung festzustellen. 

Das Baugebiet in Roleber würde extrem teuer, denn die äußere Abwasser-Erschliessung erfordert erheblichen Ausbau. Niederschläge und Schmutzwasser des Roleberer Planungsgebietes würden in den Kanal an der Holzlarer Hauptstraße abfließen. "Aufgrund der Auslastung der vorhandenen Kanäle" besteht „erhöhter Finanzierungsbedarf für den Ausbau“, schrieb das Bonner Tiefbauamt für die DSK-Studie Roleber, die 2016 im Auftrag der Stadtverwaltung durchgeführt wurde. Das Tiefbauamt bezieht sich nur auf Niederschlagswasser; das Schmutzwasser würde aber ebenfalls durch den ausgelasteten Kanal fliessen müssen. Dazu schreibt das Tiefbauamt laut DSK-Studie: "Das örtliche Kanalnetz ist im weiteren Verlauf hydraulisch ausgelastet, Kapazitäten sind kaum noch vorhanden." (S.77)

Quelle: Deutsche Stadt- und Grundstückentwicklungsgesellschaft (DSK) 2016: Vorbereitende Untersuchungen für einen möglichen Entwicklungsbereich Roleber, S. 77-78

Er ist völlig klar: Das Kanalnetz muss erweitert werden, wenn Bauflächen hinzukommen. Dabei geht es nicht um wenige Wohneinheiten über das Bestandsgebäude hinaus, sondern um Großprojekte.

Was würde die Erweiterung des Holzlarer Kanals kosten?

Die Kosten können anhand von anderen Kanalkosten geschätzt werden. Kanalkosten in 2019 hat die Stadtverwaltung in Pressemitteilungen angegeben:
 • 1,2 Mio € für 300 m in Holtorf (fast 4.000 € pro Meter)
 • 4,3 Mio € für 500 m im Musikerviertel (8.600 € pro Meter)
 • 12 Mio € für ca 1 Kilometer in Mehlem (12.000 € pro Meter).
Der Holzlarer Kanal ist ca 2 Kilometer lang und teilweise sehr steil – ein Teil der Straße zwischen Roleber und Holzlar ist als „Hölle von Roleber“ bekannt. Der Ausbau des Holzlarer Kanals und die ebenfalls notwendigen Rückhaltebecken dürften mindestens 20 Millionen € (Stand 2019) kosten. Inflationsbedingt könnten die Kosten eher 30 Millionen Euro erreichen.

Der Holzlarer Kanal wurde 2021 im Lining-Verfahren repariert.

Anfragen von Bürgern beantworteten die Stadtverwaltung und die CDU-Fraktion ausweichend.  Sie gingen auf die Kosten der äußeren Erschließung und den Kostenträger gar nicht ein.

Das Planungsamt allerdings informierte den Ausschuss für Bürgerbeteiligung am 28.5.19 mündlich, dass der Investor zu zahlen habe. Dies wurde jedoch nicht protokolliert und den anfragenden Bürgern nicht schriftlich bestätigt. Der Investor, Sahle Wohnen, stritt die Notwendigkeit des Kanalausbaues ab.

Die SPD Fraktion stellte 2021 eine Kleine Anfrage zur Kanalisation (Dokument 201901 im Bonner Ratsinformationssystem) "Ist die Kanalisation zu Ver- und Entsorgung der Landwirtschaftskammer Roleber darauf ausgelegt, dass hier in Zukunft etwa 100 neue Wohnungen gebaut werden und versorgt werden müssen?"

100 Wohnungen? Es geht doch um 500 Wohnungen auf der Fläche, die im Besitz von Sahle Wohnen ist, die das Gebäude und den "Kragen" umfasst, für die seit Jahren ein Bebauungsplanverfahren läuft! Hat die SPD was nicht mitgekriegt? Sie will doch 500 Wohnungen, nicht 100! Die Antwort des Tiefbauamts: "Auch die Einleitung von Schmutzwasser aus der geplanten Bebauung macht nach derzeitigem Wissensstand eine Vergrößerung der bestehenden Kanalisation nicht erforderlich." Eben,  bei 100 Wohnungen nicht erforderlich, auf 100 Wohnungen bezog sich die Frage von Angelika Esch, SPD-Fraktion, 2021. 

2019 wurden parallel drei Bürgeranträge gestellt, einen Antrag zum Thema Kosten für die Kanalerweiterung, weil laut DSK-Studie das örtliche Kanalnetz ausgelastet sei. Die Stellungnahme der Verwaltung bezog sich auf alle drei Bürgeranträge, von denen einer die Kanalerweiterung zum Thema hatte, der zweite zum Verkehrskonzept, der dritte zur Bereitstellung von wichtigen Daten für die damals geplante Bürgerwerkstatt. Die Stellungnahme der Verwaltung war sinngemäß: Die Fragen können für die Bürgerwerkstatt nicht im Detail geprüft werden.  Auf die Kanalfrage ging die Stellungnahme nicht ein.

Es hiess "Diese Untersuchungen können jedoch erst erfolgen, wenn erste konkrete Entwürfe für das Gebiet entwickelt wurden und man somit auch in etwa die Anzahl an Wohneinheiten abschätzen kann."  Im Gegensatz dazu ergab die DSK-Studie eindeutig, dass jedes größere Projekt, das wesentlich über das vorhandene Bauvolumen hinausgeht, einen Kanalausbau erfordert.Aber wenn man die Aussage der Stadtverwaltung ernst nähme:  Die Architektenentwürfe mit ca 500 Wohneinheiten liegen seit 2022 vor. Daten zur Kanalerweiterung oder zu einem Verkehrskonzept fehlen weiterhin.

Übrigens war zu dem Zeitpunkt Beschlusslage ( 19.3.2019, DS-Nr. 1910716EB6), dass nur für das Bestandsgebäude einschließlich näheres Umfeld (Baufeld 1 ohne Kragen) ein Bebauungsplan erstellt werden soll.

Wie fing es an? Mit einem Plan zur Weiternutzung des Gebäudes!

Gebaut hat die NRW-Landwirtschaftskammer 1985 ein schlossartiges Gebäudeensemble im römischen Landhausstil, zur Hälfte mit Landesmitteln.

Am 13.11.2013 hat die Landwirtschaftskammer, wegen Umzugs Ende 2015 nach Münster, einen Antrag auf Umnutzung des Gebäudes in Bonn-Roleber gestellt. Die bebaute Fläche (4,7 Hektar) ist sog. Sondergebiet "Institutsgebiet der Landwirtschaftskammer" und soll in Wohnnutzung geändert werden. Das geht aus der Beschlussvorlage 141160 hervor, die die Bezirksvertretung Beuel, der Planungsausschuß und der Stadtrat im Mai 2014 zu entscheiden hatten. Wörtlich steht darin:

"Die Planung sieht vor, dass die vorhandenen Hauptgebäude in der jetzigen Kubatur unverändert erhalten bleiben. Aufgrund der wohnbaulichen Nutzung sollen den Gebäuden lediglich Balkone vorgestellt werden. Insgesamt sollen etwa 100 Wohnungen in unterschiedlichen Größen für unterschiedliche Bevölkerungsgruppen angeboten werden.
Des Weiteren sollen im Bereich der heutigen Kantine, den Gewächshäusern und den eingeschossigen Nebengebäuden nordöstlich, südwestlich und südöstlich des schlossartigen Gebäudeensembles ergänzende zweigeschossige Wohnbebauung mit max. 30 Wohneinheiten entstehen.
Die Erschließung wird über die bestehende Zuwegung von der Siebengebirgsstraße erfolgen und die bestehenden Stellplätze werden ebenfalls, wie bisher als notwendige Stellplätze erhalten bleiben."

 

Beschlossen wurde die Einleitung des Planverfahrens für das bezeichnete Gebiet und außerdem, die Verwaltung solle zusammen mit der Landwirtschaftskammer einen Käufer oder Nachmieter für die jetzigen Bestandsbauten suchen.

Nach der Kommunalwahl im Herbst 2014 machte die Bonner CDU/SPD/FDP-Ratskoalition alles anders.

Klima und Wohnen müssen abgewogen werden

Richtig. Allerdings: Weil Bonn insgesamt nur noch sehr wenig Kaltluft hat, spielt die Kaltluft-Entstehung beim Abwägen gegenüber dem Wohnbedarf eine umso größere Rolle. Der Wohnbedarf kann ins Umland ausweichen, aber die Agrarflächen für Kaltluft sind in Bonn unersetzlich. 

Wohnen im Stadtgebiet reduziert den Verkehr

Nicht richtig. Wohnen an guten ÖPNV-Anbindungen reduziert den Verkehr. Das ist in den Beueler Höhenorten nicht gegeben, wohl aber in umliegenden Kommunen, wo an Schienenhaltepunkten Neusiedlungen geplant werden, so wie es der neue Regionalplan anstrebt.

Der Regionalplan bringt es auf den Punkt: In den rechtsrheinischen Höhenorten ist ausreichender ÖPNV nicht zu erwarten, wie meistens dort, wo Einfamilienhäuser dominieren. 

Die Seilbahn kommt in die Beueler Höhenorte

Nicht richtig. Die Seilbahn ist noch nicht einmal im ersten Abschnitt in trockenen Tüchern und kann keine Grundlage für neue Siedlungsbereiche sein. Selbst wenn das gesamte Pleiser Ländchen bis zur A3 bebaut würde, wäre die Nutzung kaum so intensiv wie am Venusberg, wo Arbeitsplätze, Studierende, Patienten und Besuchende sowie Anwohnende die Seilbahn rentabel machen können.

Und der Ennertaufstieg?

Der Ennertaufstieg ist nicht ganz vom Tisch, auch wenn er nicht aktiv geplant wird. Im Bundesverkehrswegeplan steht er ja weiterhin - rausstreichen geht nicht - aber es wurden Prioritäten gesetzt, und der Ennertaufstieg ist nicht dabei. Ohnehin stehen Reparaturen für die nächsten Jahrzehnte obenan.

Trotzdem hat der Ennertaufstieg weiterhin die Unterstützung von CDU, FDP und BBB, denn sie sagen nicht NEIN zum Ennertaufstieg, weder bei der Kommunalwahl 2020 (siehe Bonn wählt nachhaltig) und auch 2025 will Guido Déus (CDU) -trotz dreizehn gegenteiliger Gutachten - "ein neues Verkehrskonzept für Bonn wissenschaftlich erstellen lassen". Er tut außerdem so, als liesse sich der wachsende Pendlerverkehr aus einer neuen Siedlung in Roleber mit mehr ÖPNV bewältigen - falsch! Schon heute fahren dort vier Buslinien, und sie verhindern den Anstieg des PKW-Verkehrs nicht. 

Müssen die Agrarflächen in Roleber aus Klimagründen unbebaut bleiben?

Ja. Die Klimawandel-Vorsorgestrategie des Verbands Region Köln/Bonn e.V. weist in Roleber regional wirksame Kaltluft-Leitbahnen aus. In der Regel werden Leitbahnen aufgrund der VDI-Standards (VDI 3787 Blatt 5) nicht bebaut. Sie wurde im Januar 2020 veröffentlicht.

Mithilfe der dort angewendeten Methode werden regional wirksame Faktoren erkannt, wie die Kaltluft-Leitbahn in Roleber.  Bei der detaillierteren Analyse des Bonner Klimaschutz-Projektes ZURES fehlt die regionale Perspektive, die die Klimavorsorgestrategie mit ihrer weniger hohen Auflösung erzielt hat. ZURES kann die regional wirksame Kaltluft-Leitbahn mit seiner Methode nicht sehen.

Es ist nicht eine Methode besser als die andere, sondern sie blicken auf unterschiedliche Faktoren, ähnlich wie Mikroskop und Fernrohr. Beide Erkenntnisse schliessen sich nicht gegenseitig aus, sondern ergänzen sich und müssen zusammen betrachtet werden.

Als der Bonner Stadtrat am 4.7.19 den Beginn des Bebauungsplanverfahrens beschloss, waren die Daten der Klimavorsorgestrategie noch nicht publiziert. Dem Stadtrat lag nur die "Klimatologische Ersteinschätzung" des Bonner Klimaschutzprojektes ZURES vor.

Kartengrundlage: Region Köln/Bonn e.V.  (2020): Klimawandelvorsorgestrategie für die Region Köln/Bonn, www.klimawandelvorsorge.de Download 6.2 Regional wirksame Luftleitbahnen und Kaltluft-Einzugsgebiete (PDF), eigene Bearbeitung

Roleber wäre nicht allein: Der Bonner Stadtrat hat 2019 auf ein Baugebiet in Ückesdorf wegen Kaltluft-Leitbahnen verzichtet.

Kalte Luft wird immer wichtiger: Bisher werden Einzugsgebiete von nächtlicher Kaltluft in der Regel (VDI-Standards) nicht vor Bebauung geschützt, sondern nur Kaltluft-Leitbahnen.
Klimaexperten sind sich aber einig: Ohne die Entstehung von Kaltluft macht eine Kaltluft-Leitbahn wenig Sinn. 

In Roleber können Sozialwohnungen geschaffen werden

Ja genau - die Stadt hätte nur unter der CDU/FDP-Führung 2015 ein Vorkaufsrecht beschliessen und nutzen müssen. Die Gebäude und Flächen der Landwirtschaftskammer NRW gehörten sowieso der öffentlichen Hand. Gebäude und Nebengebäude (auf 4,7 Hektar Fläche) hätten schon damals allesamt in bezahlbaren Wohnraum umgebaut werden können.

Und wenn der  Eigentümer Sahle Wohnen Neubauten plant? Die bereits bebaute Fläche von 4,7 Hektar zählt als Altfall. Bei Ersatzbauten für LWK- und Nebengebäude braucht Sahle Wohnen keine Sozialwohnungen nach dem Baulandmodell bereitzustellen. Sozialwohnungen sind nur für die Fläche des Kragens (3,9 Hektar) zwingend erforderlich.

"Das Kammergebäude kann nicht als Wohnraum umgebaut werden"

Falsch. Ein erfolgreiches Bonner Wohnprojekt hat durch seinen Architekten die Umbaumöglichkeit - natürlich auch wirtschaftlich- bestätigen lassen und wollte daher das attraktive Gebäude kaufen.

Wer hat behauptet, dass der Abriss notwendig sei? Sahle Wohnen wird im Bonner Generalanzeiger am 21.4.2019 zitiert:

Nach intensiven Untersuchungen und der Aufstellung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ist die Firma Sahle zu der Überzeugung gelangt, „dass sich durch Umbau innerhalb des Bürogebäudekomplexes keine funktionalen Wohnungen errichten lassen“. Obwohl das Gebäude architektonisch ansprechend und in der Bausubstanz nicht schadhaft sei, „sehen wir einen Abriss für unabdingbar an.“ Dieses Vorgehen ermöglicht nach Ansicht des Investors den erforderlichen Freiraum für eine gute städtebauliche Konfiguration. Außerdem will Sahle den sogenannten „Kragen“ - die Flächen zwischen dem Kammergrundstück (Baufeld 1) und dem Reitgestüt Gut Ettenhausen - gleichzeitig beplanen und bebauen.

Das Kammergebäude kann als Büroraum weiter genutzt werden

Natürlich. Nur: Sahle Wohnen hat dafür keine Kompetenz.

Will Sahle Wohnen denn die Kosten für die Erweiterung des Holzlarer Kanals übernehmen?

Nein, laut Sahle Wohnen entstehen keine Kosten für den Ausbau des Holzlarer Kanals. 

Sahle Wohnen zog Bonn schon früher über den Tisch

Sahle Wohnen haben die Bonner in schlechter Erinnerung, denn das Unternehmen hatte der Stadt fast 2500 Sozialwohnungen mit dem Versprechen abgekauft, die Mieten nicht zu erhöhen, weil eine Finanzierung des Landes dies nicht zulasse. Viele der Mieter mussten dann doch wegen der teuren Sanierungen umziehen. Der Mieterbund hatte den Verkauf von Sozialwohnungen generell und speziell an Sahle Wohnen mit Hinweis auf die schlechten Erfahrungen in Troisdorf und Siegburg abgelehnt.

Kann der Bebauungsplan auch nach dem Architektenwettbewerb abgelehnt werden?

Ja. Sahle Wohnen bezahlte den Wettbewerb auf eigenes Risiko. Der Stadtrat hat sich bisher zu nichts verpflichtet.